当前位置:首页 > 导航 > 成功案例 >
成功案例
经典案例之完美抗辩
我所律师接受本案被告委托,代理原被告商品房买卖合同纠纷一案。
一、案情介绍
原告和记黄埔地产(西安)有限公司诉称:2012年7月26日,被告与原告签订了逸翠园.西安(二期)项目《商品房买卖合同》及其补充协议(合同登记号Y12061102),购买了原告开发的逸翠园.西安(二期)项目第X幢X单元X层X号商品房。合同约定,房屋总价款为5797516元;首期购房款为2907516元,二期购房款为2890000元,由被告以按揭贷款方式支付。被告应在买卖合同签订后及时向选定的贷款机构提交符合要求的贷款申请资料并签署相关贷款合同,且须在买卖合同签订之日起60日内获得贷款机构的书面批准。被告的相关贷款应在接到原告的书面付款通知之日起30日内发放,如被告在原告发出有关书面付款通知之日起满30日购房款仍未全部付清,则视为被告逾期付款,需承担逾期付款的违约责任。同时,根据买卖合同补充协议第三条约定:如果两被告逾期付款超过90日,原告有权选择继续履行本合同或选择书面形式通知两被告立即解除本合同而无需另行催告。如果原告选择解除合同,则两被告需按照该房屋总价款的10%向原告支付违约金计579751.6元。合同签订后,两被告如约支付了首期购房款(含定金)2907516元,但却以各种理由迟迟不选贷款银行并签订相关贷款合同、提交贷款申请资料,也不变更付款方式另行支付。期间原告曾多次以口头催促、发送书面催款公函、律师函的形式要求被告及时履行付款义务,但被告始终以种种理由推脱。从双方签订买卖合同至今已近一年,合同约定的被告选定贷款机构并签订贷款合同、提交贷款资料的最晚期限(即2012年9月24日)至今已有291天,为此,原告曾以催款通知书、追款通知书的形式向被告催要该房屋的购房款和违约金,希望被告能践信守诺,以积极的态度确保买卖合同的全面履行。截至目前,被告对二期购房款的支付仍未有任何明确表态和积极履约行为。种种迹象表明被告对于该合同的继续履行已经不存在任何诚意,而原告在长期不能取得房屋销售款的同时也无法重新进行二次销售,合同目的也已经落空。综上,两被告的行为已经严重违反了买卖合同的约定,为维护原告的合法权益,现诉至法院,请求:1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议(合同登记号:Y12061102),并由两被告配合原告办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续。2、判令两被告连带向原告支付违约金合计579751.6元。3、二被告连带承担本案诉讼费。
被告辩称:同意解除与原告之间签订的《商品房买卖合同》。原告拒不履行协助办理按揭贷款的义务,导致《商品房买卖合同》不能继续履行;被告未违约,原告未向被告提供选定的银行,无法与银行商谈此事,被告还自己找到两家银行与原告协商,但是,银行要求原告提供的资料其拒绝提供,因此未果。根据合同约定选定银行的义务人为原告;且原、被告双方无权约定银行何时提供贷款,亦无权为第三人设定义务。原告立案后,东亚银行才找过被告;售楼人员一直未将实情告诉被告,一直说的是付全款,后来才知道可以按揭。由卖方提供银行,银行何时提供贷款买方无法控制。原告没有配合被告办理按揭贷款,被告一直在积极履行合同义务,但因原告不协助而无法履行。综上,被告认为,原告拒绝协助被告办理按揭贷款的行为显属违约,故请求驳回原告第二项、第三项诉讼请求,维护被告的合法权益。
二、一审法院观点与判决
    一审法院认为:原、被告双方签订的商品房买卖合同,系双方真实意思表示,并不违反相关的法律规定,应当予以保护。合同签订后,二被告依约向原告缴纳了50%的首付购房款;余款因按揭贷款未能办理,至今未付。现原告要求解除双方签订的商品房买卖合同,对此,二被告庭审中表示同意解除,故原告请求解除双方所签订的商品房买卖合同,并由二被告协助原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续的诉讼请求,应予支持。对于原告要求二被告连带向其支付房屋总价款10%的违约金一节,因双方签订的合同中关于50%余款的付款方式约定为以按揭贷款方式支付;但是,对于银行的选定及按揭贷款未能成功办理情况下的余款支付方式并未明确约定,余款支付方式显属约定不明。导致合同不能继续履行,系双方合同约定存在瑕疵,原告也无证据证明二被告存在合同违约,因此,原告主张二被告连带向其支付房屋总价款10%违约金的诉讼请求,本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起原告和被告所签订的关于西安市高新区唐延南路东侧的逸翠园.西安(二期)项目第X幢X单元X层X号商品房买卖合同予以解除。
二、自本判决生效之日起30日内被告协助原告和记黄埔地产(西安)有限公司办理商品房买卖合同(合同登记号:Y12061102)的备案注销手续。
三、驳回原告和记黄埔地产(西安)有限公司其余的诉讼请求。
原告不服一审判决,上诉至中级人民法院,二审法院认为一审法院事实认定清楚、使用法语正确,依法维持,驳回上诉。
三、本案启示
1.无论对于买方还是卖方而言,在签订商品房买卖合同时,务必认真审查合同条款,本案合同除主合同之外,签订了十一个附件,而部分合同条款约定不明,致使双方权利义务划分不清。
2.民事主体从事民事行为时应先评估法律风险,然后将法律风险根据发生的可能性予以分类,对于发生几率比较大的法律风险,应重点防范,并约定清楚。
3. 合同是商业社会中诸多商业行为的基础,规范商业主体的权利与义务,因此,对于合同条款的拟定与完善尤其显得重要。
电话:029-89559056 15353725765
网址:www.kezelvshi.com
Email:kezelvsuo@126.com。
地址:西安市曲江新区汇新路355号大厦国际中心11层