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民事案件
承租的转让与转租
           一、案情介绍
        2010年10月16日西安A公司与西安B公司签订了为期10年的商铺租赁合同,租赁期间需缴纳“租金、物业管理费、水电等能源费用”。同时合同中明确约定,“未经西安A公司同意,合同履行期间承租人西安B公司不得转租他人。”2014年4月5日,西安B公司经西安A公司同意与西安C公司签订《西安A商铺租赁合同》,约定西安C公司承租西安A公司商铺(即西安B公司所租赁的商铺)。同日,西安B公司收到西安C公司转让费20万元。后因西安C公司未缴纳物业管理等费用,在西安A公司多次催告下仍未缴纳,故在2016年5月27日将西安C公司和西安B公司起诉至西安市莲湖区人民法院。在2016年11月11日,经协商,西安C公司在15日内腾交了商铺,该租赁合同终止。原告A公司诉求:判令两被告向原告支付拖欠的租金、物业管理费及违约金,并且要求两被告撑到本案的诉讼费用。西安C公司在西安A公司诉讼中又提出反诉,反诉原告(西安C公司)诉求:1.判令西安A公司将已收取的租金、物业费等冲抵后续租金、物业费;2.判令西安A公司赔偿西安C公司的损失(转让费、经营损失、人工费损失);3.如A公司否认转让行为,则判令B公司承担连带责任。并且承担本案的诉讼费用。
       二、律师分析
       本案诉讼过程中,B公司委托陕西科泽律师事务所张旭东、燕勇律师代理诉讼,两位律师依法参与庭审,发表以下代理意见:
       首先,从法律关系构成来看,房屋转租是指承租人在租赁期间,将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,由承租人作为转租的出租人与第三人签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系,即房屋产权人与承租人的本租合同,以及承租人与次承租人的转租合同。权利义务的概括转让则是:把全部或某一特定的债权债务全部移转给受让人,则转让人从原有的法律关系当中脱离出来,不再承担原有法律关系当中的责任,由受让人进入原有的法律关系当中,承担原有法律关系的责任。
       其次,从法律行为有效的前提条件来看,承租人无论是转租房屋,还是转让房屋的承租权,均需取得出租人的书面同意,但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式,一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款,二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方对于合同权利、义务的概括转让,通常不会在合同中先行约定,只能另行取得出租人出具的同意书。
  第三,从违反上述前提条件即承租人没有取得出租人的书面同意的法律后果来看,转租中,出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同;而承租权转让中,出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效,但无权以此为由解除他与承租人之间的本租合同。
  第四,转租中,转租合同对于本租合同具有附随性,具体表现在:
  1.房屋转租期间,本租合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;
  2.房屋转租期间,本租合同解除的,转租合同应当随之解除;
  3.转租合同约定的租期最后时限,不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后,由于承租人退出本租合同,第三人与出租人建立租赁关系时,可以不受已经终止的本租合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。
       4.法条连接
     《中华人民共和国合同法》第八十八条:当事人一方经过对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
     《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:承租人经过出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
       四、裁判结果
西安市莲湖区人民法院根据在案证据,结合庭审情况以及西安市状况,依法作出(2016)陕0104民初3334号《西安市莲湖区人民法院民事判决书》,驳回A公司对B公司的诉讼请求、驳回C公司对B公司的反诉请求。
       五、本案启示
       1.商铺租赁合同签订时,出租方往往会对承租人的转租、分租等权利加以限制,致使承租人承租该商铺仅能自己使用,否则,即构成违约。
       2.在商铺租赁法律关系中,承租人往往为了长期经营之目的签订较长期限的租赁合同,如在该期限内,由于经营不善、外部经营环境等原因,致使经营亏损,如果单方退租,则因违约而承担违约责任,此时,承租人往往会选择口头与出租方协商,将该商铺转租于他人,由于缺乏书面同意转租的材料,承租人面临非法转租行为,不仅对出租方违约,也对次承租人违约,面临承担两份合同的违约责任的法律风险。
       3.建议承租人在签订租赁合同时,争取取消不得转租字样的条款内容,规避转租违约风险。如果该部分内容出租方不同意删除,则在与出租方沟通转租时应力求保留其同意转租的书面材料,管理法律风险。

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